GELECEĞİN TÜRKİYE'Sİ VE YAPISAL REFORMLAR (YAZI DİZİSİ — 17. GÜN)

GELECEĞİN TÜRKİYE'Sİ VE YAPISAL REFORMLAR (YAZI DİZİSİ — 17. GÜN)

Afet Dirençli Kentleşme ve Sosyal Barınma Reformu: Kurumsal ve Mali Altyapının Yeniden İnşası

Mustafa GÖZAYDIN
2 Eylül 2026

Değerli okurlar, yazı dizimizin on yedinci gününde, kentsel dönüşümü ve barınma krizini geçici projelerle değil, devletin idari ve mali mimarisini kökten değiştirecek bir yapısal reformla ele alıyoruz. Bugüne kadar uygulanan politikalar, konutu spekülatif bir rant enstrümanına dönüştürmüş ve dar gelirli kesimleri güvensiz yapılara mahkûm etmiştir. Amacımız, günübirlik çözümler üretmek değil; mülkiyet hukukunu, kamu maliyesini ve denetim mekanizmalarını afet gerçeklerine göre yeniden yapılandırmaktır.

1. Mali Yapısal Reform: Bütçeden Bağımsız "Özerk Kentsel Dirençlilik Fonu (KDF)" Kurulması

Kentsel dönüşümün genel bütçeden veya siyasi kararlara açık ödeneklerle finanse edilmesi sürdürülebilir değildir.

• Reform: 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda yapılacak değişiklikle, genel bütçeden tamamen bağımsız, haczedilemez ve geçici amaçlarla kullanılamaz bir "Kentsel Dirençlilik Fonu (KDF)" kurulacaktır.
• Mekanizma: Fonun gelirleri; emlak alım-satım vergilerinin belirli bir yüzdesi, lüks konut projelerinden alınacak "altyapı katılım payları" ve karbon vergilerinden kalıcı olarak aktarılacaktır. Bu yapısal adımla, kentsel dönüşüm siyasi iktidarların bütçe tercihlerine bırakılmayacak; kendi kendini besleyen, özerk ve kurumsal bir mali kaynak yapısına kavuşturulacaktır.

2. Mülkiyet Hukuku Reformu: Çift Katmanlı Arazi Rejimi ve "Üst Hakkı" (Leasing) Kanunu

Mevcut Türk Medeni Kanunu’ndaki mülkiyet anlayışı, arsa ve üzerindeki binayı birbirinden ayrılamaz kabul ettiği için arsa spekülasyonu konut fiyatlarını erişilemez kılmaktadır.

• Reform: Mülkiyet hukukunda yapısal bir devrim yapılarak "Çift Katmanlı Arazi Rejimi" kanunlaştırılacaktır.
• Mekanizma: Kamu rezerv alanlarında üretilen sosyal konutlarda arsa mülkiyeti daimi olarak devlette (kamuda) kalacaktır. Vatandaşa ise Medeni Kanun’a eklenecek yeni bir maddeyle "99 Yıllık Devredilebilir ve Miras Bırakılabilir Üst Hakkı" ihdas edilecektir. Böylece arsa maliyeti sıfırlanarak konut fiyatları kalıcı olarak düşürülecek, kamu arazilerinin ranta kurban edilmesi anayasal düzeyde engellenecektir.

3. İmar Kararlarının Yerel Siyasetçilerden Alınarak Bilim Kurullarına Devredilmesi

Belediyelerin yerel seçim ve oy kaygıları, imar kararlarında bilimin önüne geçmektedir. Kentleşme yetkisinin yerel yönetimler ile bakanlık arasında bölünmesi ise yetki karmaşası yaratmaktadır.

• Reform: Mevcut idari yapı değiştirilerek, coğrafi ve sismik risk havzaları esas alınarak yapılandırılmış, tam özerk "Bölgesel Afet ve Kentleşme Otoriteleri" kurulacaktır.
• Mekanizma: Bu otoriteler, yerel belediyelerin üstünde bir imar ve planlama yetkisine sahip olacaktır. Bölgenin makro planlarını, zemin etütlerini ve kentsel dönüşüm sınırlarını yerel siyasetçiler değil; finans, mühendislik ve şehir planlama uzmanlarından oluşan bu özerk kurullar belirleyecektir. İdari erkin yerelden bağımsızlaştırılması, yapısal bir tarafsızlık güvencesidir.

4. Hukuki ve Cezai Reform: Yapı Maliki Sorumluluğu ve Zorunlu Yapı Sorumluluk Sigortası

Mevcut ceza ve borçlar hukukumuzda, usulsüz bir binanın sorumluluğu sadece müteahhide yüklenmekte, yıkım gerçekleşene kadar finansal bir yaptırım uygulanmamaktadır.

• Reform: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve imar mevzuatına entegre edilecek "Zorunlu Yapı Sorumluluk Sigortası" yürürlüğe konulacaktır.
• Mekanizma: Ruhsatlandırma aşamasında, binanın teknik kalitesine göre belirlenen sigorta primi devreye girecektir. Riskli yapı üreten aktörler, yüksek sigorta primleri nedeniyle piyasada finansal olarak barınamayacaktır. Ayrıca, imar afları anayasal bir hükümle tamamen yasaklanarak "kamu yararına aykırı düzenleme" suçu kapsamına alınacaktır. Piyasayı denetleyen unsur memurlar değil, hukuki sorumluluk ve finansal risk mekanizmaları olacaktır.

5. Sermaye Piyasası Reformu: Dönüşümün Menkul Kıymetleştirilmesi ve Likidite Havuzu

Kentsel dönüşümün finansmanı sadece bankacılık sektörünün kredi hacmine hapsedilmiştir. Bu durum yüksek faiz ortamında sistemi kilitlemektedir.

• Reform: Sermaye Piyasası Kanunu’nda yapılacak yapısal değişiklikle, kentsel dönüşüm projelerinin halka arzını ve tabana yayılmasını sağlayan "Afet Dönüşüm Menkul Kıymetleri" tanımlanacaktır.
• Mekanizma: Büyük ölçekli dönüşüm projeleri hisselere bölünecek ve borsada işlem gören Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) aracılığıyla likidite edilecektir. Vatandaşlar yastık altındaki birikimleriyle bir daire satın alamasalar bile bu fonlardan pay alarak kentsel dönüşümün finansman ortağı olabileceklerdir. Bu yapısal reform, inşaat sektörünü banka kredilerine bağımlı olmaktan çıkarıp derin sermaye piyasalarına bağlayacaktır.

Karşı karşıya olduğumuz barınma ve deprem krizi, sadece yeni binalar inşa ederek çözülemez. Çözüm; bütçe yönetimini, mülkiyet rejimini, idari yetki paylaşımını ve finansal piyasaları yeniden tasarlayan bu yapısal reform paketinin kararlılıkla uygulanmasından geçmektedir. Devlet, asli düzenleyici rolüne dönüp kurumsal altyapıyı bu sütunlar üzerine inşa ettiği gün, hem toplumsal adalet de makroekonomik istikrar da kalıcı olarak tesis edilecektir.