Anayasa Mahkemesi'nden Arsa ve Tarla Kararı: Önalım Hakkındaki Kritik Hükümler İptal Edildi

Hisseli arsa, tarla ve taşınmazlarda diğer hissedarın payını satın almak isteyenleri ilgilendiren önalım (şufa) hakkıyla ilgili Anayasa Mahkemesi önemli bir düzenlemeyi iptal etti. Satış bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmün yanı sıra "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleri de iptal kapsamına alındı. Karar, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.

Hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren yasal önalım hakkıyla ilgili Anayasa Mahkemesinden (AYM) önemli bir karar geldi. Hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer hissedarlara tanınan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme düzenlemesi iptal edildi.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikleri inceledi. Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasında satış bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı buldu.

HİSSELİ TAPULARDA RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİ İPTAL EDİLDİ

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan biri, payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunuyor. Kamuoyunda şufa hakkı olarak bilinen bu hak, diğer hissedarlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikte, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, 6 Kasım 2026 tarihli kararında bu düzenlemedeki "rayiç bedeli" ibaresini iptal etti.

"GECİKMEKSİZİN" VE "KESİN SÜRE" İFADELERİ DE İPTAL EDİLDİ

AYM'nin kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri de iptal edildi.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.

Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakları arasındaki dengenin korunması gerektiği vurgulandı.

6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan karar doğrultusunda iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.