Barınma hakkı borsada,GAYRİMENKUL SERTİFİKASI NEDİR?

Sertifika sistemi, barınma krizine derman gibi sunulsa da sermaye piyasasına hizmet ediyor. Araştırmacı Dr. Araman, herhalükârda inşaat şirketine finansman sağlayan sistemin yatırımcı açısından spekülatif bir yatırım aracına dönüştüğünü söylüyor.

Faizsiz, peşinatsız konut sahibi olma vaadiyle sunulan Gayrimenkul Sertifikası modeli, iktidarın barınma krizine çözüm getirme iddiasıyla kamuoyuna yeni bir ‘müjde’ olarak duyuruldu. Ancak bu model, dar gelirli yurttaşlar için erişilebilir konut üretmekten çok, konutu piyasa temelli bir finansal yatırım aracına dönüştürmesiyle öne çıktı.

Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem gören hisse senedi benzeri yapısıyla, barınmayı temel bir hak olmaktan çıkarıp, finansal kazanç beklentisine endeksli spekülatif bir alana sürüklüyor.

Böylece sistem, konut sorununu çözmek bir yana, onu daha da derinleştiren bir finansallaşma dinamiğine dönüşüyor. Gayrimenkul Sertifikası modeli bu yönüyle, konut krizine çözüm değil konutun borsa üzerinden doğrudan finansallaştırılması olarak dikkat çekti.

TOKİ ve Emlak Konut GYO ortaklığıyla İstanbul’da hayata geçirilecek Gayrimenkul Sertifikası, yatırımcıların küçük birikimlerle gayrimenkul projelerine ortak olabilmesini sağlayan alternatif bir yatırım modeli iddiasıyla 4-8 Ağustos tarihleri arasında halka arz edilecek.

Emlak Konut GYO’nun Başakşehir’de inşa edeceği 5 bin 325 konutluk Damla Kent Projesi’ne dayalı olarak ihraç edilecek sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görecek. Gayrimenkul Sertifikası modeline ilişkin detayların açıklandığı toplantıda konuşan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, “Damlaya damlaya ev olur diyor, milletimizin en büyük hayallerinden biri olan ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürüyoruz. Birikimi olmayan vatandaşlarımızın çok cüzi miktarlarla ev sahibi olmalarını sağlayacak çok büyük bir adım atıyoruz” dedi.

SPK Başkanı İbrahim Ömer Gönül ise “Gayrimenkul Sertifikası, geleneksel konut finansmanının ötesine geçerek, küçük tasarruf sahiplerinden kurumsal yatırımcılara kadar geniş yelpazedeki tüm aktörleri kentsel dönüşüm sürecinin bir parçası haline getiriyor” diye konuştu.

İNŞAATA KAN

Yapılan açıklamalarda küçük tasarruf sahiplerine yönelik bir adım olarak belirtilse de sistem özünde inşaat sektörüne projeler başlamadan finansman sağlayan bir araç olma özelliği taşıyor. Sistemin yapısı 2016’da hazırlandı. Araştırmacı Dr. Sinan Araman, sistemin inşaat firmalarına finansman kaynağı olarak tasarlandığına dikkat çekti. Araman, “İnşaat şirketleri yapacakları projelerin bağımsız birimlerini alan yani metrekare ya da bağımsız bölümün tümüne denk gelecek bir fiyatlandırma ile sertifikalandırıp satışa sunuyorlar ve böylece proje için kaynak yaratıyorlar. Bu projelere yatırım yapmak isteyen birikim sahipleri ise proje başlamadan sertifika alarak projeye ortak olabiliyorlar” dedi.

Sisteme iki amaçla dâhil olunabiliyor. Ya proje sonunda konut (Asli Edim) ya da satılan konutlardan elde edilen gelir sertifika karşılığı (Tali Edim) nakit talep edilebilecek.

Sertifikaların borsada işlem görmesine değinen Araman, “İster tali edimle ister asli edimle bu sertifikaları alanlar borsada bunları bir hisse senedi gibi satışa sunuyor ve sertifikaların değerinin atmasından kazanç sağlayabilir… Ancak sertifikalar borsada değer kaybettiğinde yatırımcı kayba uğruyor” ifadelerini kullandı.

GÜVEN KAYBI YARATTI

Böylece sertifikaların her halükârda inşaat şirketine finansman sağladığını ancak yatırımcı açısından spekülatif bir yatırım aracına dönüştüğünü belirten Araman, “Türkiye’de ilk ihraç bunu doğrulandı ve güven kaybına neden oldu” diyerek 2017 yılındaki ilk uygulamayı hatırlattı. Araman şöyle devam etti:

“SPK 2016’da ‘Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’ yayımladıktan hemen bir yıl sonra Nisan 2017 ilk sertifika ihracı Makro İnşaat TOKİ ortaklığı ile yapıldı. Yaklaşık 42 milyon TL’lik sertifika ihracı gerçekleşti, ancak bu miktar beklentilerin altında kaldı. Proje sonunda istenilen düzeyde bir daireye karşılık gelecek kadar sertifika biriktiremeyen yatırımcılar oldu ve ikinci el piyasası (borsadaki al-sat) sınırlı kaldı, sertifikalar borsada hızla değer kaybetti. Projenin sonuna doğru, sertifikaların geri alınması veya nakde çevrilmesinde sorunlar ve şikâyetler yaşandı ve hatta TOKİ ve SPK’ye bazı yatırımcılar dava açtı. İlk uygulamanın istenilen etkiyi yaratamaması nedeniyle hem kamu hem özel sektör yeni projelere yönelmedi.” Bütün bu yöntemlerin finansal piyasanın ve inşaat şirketlerinin kasasını doldurduğunu vurgulayan Araman şu ifadeleri kullandı:

“Türkiye’de yakıcı hale gelen konut sorununu çözmüyor. Büyük bir kısmı yoksulluk sınırının altında asgari ücretle çalışan halkının konut sorunu çözmekten uzak. Bugün metropollerde 1+1 bir ev dahi fiyatı ortalama 7-8 milyon lira düzeyinde. Bu fiyatlar sıfır faizle kredi olarak verilse dahi 10 yıllık bir geri ödeme projeksiyonunda taksitler 40-50 bin liraları buluyor, yani asgari ücreti ikiye katlayan tutarlar. Türkiye’de son 20 yılda ev sahibi oranı yüzde 65’lerden yüzde 55’lere doğru düşerken, kiracı oranı 20’lerden 30’lara yükseldi. Bu durum finansal sektörün açtığı konut kredilerinden de en fazla yaralanan kesimin gayrimenkul zenginleri olduğunu gösteriyor. Servet dağılımının daha da bozulduğu bir tablo oluşuyor. Sonuç olarak spekülatif finansman araçlarıyla inşaat sektörüne kaynak aramak yerine bir kamu kuruluşu olan Emlak Konut ve TOKİ’nin halkın barınma sorununu çözmek için sosyal konut projesi geliştirmesi gerekir, sosyal devletin bir gereği olarak esas projelerini bu temelde gerçekleştirmeyi beklenir.”

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI NEDİR?

Gayrimenkul projelerine küçük paylarla ortak olmanızı sağlayan SPK denetimindeki bir yatırım aracı. Sertifikalar, BIST’te işlem görecek ve alınıp satılabilecek. Böylece konut spekülatif bir yatırım aracı halini alacak. Borsa’da sertifikanın fiyatları artabileceği gibi düşebilecek. Yatırım yapmak için sertifika fiyatı 7,59 lira olarak belirlendi. Sertifikalar biriktikçe istenilen gayrimenkulün sertifika adedine ulaşıldığında ev sahibi olunabiliyor. 62 metrekarelik 1+1 daireler için 631 bin 516 sertifika, 88 metrekarelik 2+1 daireler için 863 bin 276 sertifika biriktirmek gerekiyor. 1+1 dairelerden alınabilmesi için 4 Ağustos 2025- 4 Ağustos 2028 arasında 631 bin 516 adet sertifika biriktirmesi gerekecek. 3 yılda 631 bin 516 sertifika biriktirebilmek için aylık 17 bin 542 sertifika alınması gerekiyor. Sertifika fiyatının borsada değişmediği varsayımı ile 7.59 TL’den ayda yaklaşık 133 bin 144 lira tutarında sertifika biriktirilmesi gerekli.