Kentsel dönüşüme girecek riskli binalar için yıkım ve karar alma süreci hızlandırıldı. Bir hak sahibinin isteği bile karar sürecini başlatmaya yeterli olacak, karara itiraz edilirse, itiraz edenin payı diğer hak sahiplerine devlet eliyle satılacak. Payı devlet de alabilecek. Bina arsa haline dönerse alım önceliği devletin olacak.
Riskli yapıların yıkılmasına dair kurallar ve sonrasında yapılacak işlemlere ilişkin uygulamalarda değişikliğe gidildi. Karar Resmi Gazete’de yayımlanarak bugünden itibaren yürürlüğe girdi.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, uygulama yönetmeliğindeki değişiklikle birlikte, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün ilgililerin talebi veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edileceğini açıkladı. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar kanun kapsamında yürütülecek.
BİR KİŞİ İSTERSE SÜREÇ BAŞLAYACAK
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılacak. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.
SALT ÇOĞUNLUK ARANACAK
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek.
KARARA KATILMAYANLAR NE YAPACAK?
İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanacak.
MUHTARLIKTAKİ SÜRELER ÖNEMLİ
Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılacak. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış gerçekleştirilecek.
İLK TEKLİF KAMU TARAFINDAN VERİLECEK
Üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecek.
PARSEL BİRLEŞTİRMEYE YENİ KURAL
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller kanun kapsamında değerlendirilecek ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacak.
Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilecek.
YENİDEN SATIŞ GERÇEKLEŞECEK
Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat müdürlükçe belirlendikten sonra, ilgili formlar doldurularak müdürlük/idare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılacak.
GEÇİŞTE MUAFİYETLER KORUNACAK
Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacak.
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.